ผมเชื่อว่าใครหลายๆ คนอยากที่จะมีความมั่นคงทั้งในชีวิต หน้าที่การงาน การเงิน รวมถึง “มีครอบครัว” โดยเฉพาะคนที่ทำงานเก็บเงินมาได้สักระยะ ย่อมอยากที่จะ “ซื้อบ้าน” เพราะหลายๆ คนคิดว่าบ้านคือวิมานของครอบครัว แต่บอกเลยว่าถ้าผ่อนไม่ไหว ก็จะกลายเป็นวิมาร(ผจญ) ทันที

ดังนั้น วันนี้ผมจะมาแบ่งปันความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้าน รวมถึงการจัดสรรเงินเพื่อให้ครอบครัวของเรานั้นมั่นคงแข็งแรง เรามาดูกันเลยว่า มีอะไรกันบ้าง

วางแผนผ่อนบ้านอย่างมีสุข

หลายๆ คนอยากจะมีบ้าน แต่ก็ไม่ได้วางแผนหรือหาข้อมูลเพิ่มเติมอย่างละเอียดเสียเท่าไหร่ เช่น ดอกเบี้ยเป็นอย่างไร ดอกเบี้ยที่ไหนต่ำที่สุด ที่สำคัญคือ “ไม่มีการประเมินตัวเอง” แน่นอนว่าถ้าเรายังอยู่ในภาวะที่มี “ภาระ” ต่างๆ มากมาย จนทำให้เรามีรายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือเพียงพอต่อการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน เราก็ไม่ควรที่จะกู้เงินมาผ่อนบ้านโดยเด็ดขาด เพราะจะทำให้เราเป็นหนี้ และสุดท้ายอาจจะถูกยึดบ้านที่เราตั้งใจหามาทั้งชีวิต ก็เป็นได้ แต่ถ้าท่านไหนที่พร้อม อยากมีบ้านเต็มแก่ ตามมาทางนี้เลย มาดูว่าก่อนจะซื้อบ้านสิ่งที่เราควรจะเตรียมพร้อมนั้นมีอะไรบ้าง



1. การประเมินและประมาณเงินที่ต้องผ่อน

เมื่อเราคิดจะมีบ้านเราควรประเมินตัวเองก่อน เราควรมีเงินออมเพื่อเตรียมไว้ดาวน์ 10-15% ของราคาบ้าน เพื่อไม่ให้เป็นภาระหนักเกินไปในการผ่อนสินเชื่อกับธนาคารในแต่ละงวด โดยทั่วไปธนาคารมักให้วงเงินกู้ประมาณ 80-90% ของมูลค่าบ้าน แต่ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับอาชีพและประวัติทางการเงิน ธนาคารมักจะอนุมัติเงินที่ต้องผ่อนต่องวดประมาณ 30-40% ของรายได้ของผู้กู้ เช่น รายได้ 30,000 บาท/เดือน เราก็จะสามารถผ่อนบ้านได้ 9,000-12,000 บาท/เดือน

2. เข้าใจเรื่องรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้าน

ทุกท่านต้องศึกษาเรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้เข้าใจก่อน เพราะว่าเป็นส่วนประกอบหลักในการคิดเรื่องผ่อนจ่ายเงินในแต่ละงวด และเป็นตัวกำหนดชะตาชีวิตในการผ่อนบ้านของเรานั่นเอง

รูปแบบอัตราดอกเบี้ยจะมี 2 รูปแบบ คือ

  • แบบคงที่ หรือ Fixed Rate พูดง่ายๆ ว่าเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ เป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดแน่นอนส่วนใหญ่ธนาคารจะเสนอแบบคงที่ระยะเวลา 1-3 ปี
  • แบบลอยตัว หรือ Floating Rate ซึ่งดอกเบี้ยแบบนี้จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินที่จะประกาศออกมา เพราะว่าต้นทุนของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน และยังต่างกันในแต่ละช่วงเวลานั่นเอง ส่วนใหญ่ที่เราเจอก็จะเป็น MLR หรือ MRR หลายๆ คนคง สงสัยแล้วว่า MLR และ MRR คืออะไร


MLR (Minimum Loan Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ ค้ำประกันอย่างเพียงพอ โดยส่วนใหญ่ใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน เช่น สินเชื่อเพื่อการประกอบธุรกิจ

MRR (Minimum Retail Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือบัตรเครดิต

อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนี้ บางธนาคารอาจเลือกใช้ MLR เป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง หรือบางธนาคารก็ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบ MRR เป็นหลักในการปล่อยกู้บ้านที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยแบบ MRR ก็ไม่ได้สูงเสมอไป บางทีอาจจะต่ำกว่า MLR ก็เป็นไปได้เช่นกัน เพราะว่ามีอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นจะมีการบวกหรือลบขึ้นลงได้ เช่น MLR+1% หรือ MRR-2% ทั้งนี้ก็เนื่องจากว่าแต่ละธนาคารมีต้นทุนทางการเงินไม่เท่ากัน และความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าแต่ละคนก็ไม่เท่ากันนั่นเอง

ธนาคารส่วนใหญ่จะผสมผสานทั้ง 2 แบบเข้าด้วยกัน เพื่อเป็นแรงจูงใจและสนับสนุนให้คนที่อยากมีบ้านได้แบบที่ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยเยอะมาก ในปีแรกๆ ที่เป็นช่วงเริ่มต้น และยังคงมีภาระในเรื่องของค่าใช้จ่ายในการตกแต่งเพิ่มเติมบ้านอยู่บ้าง โดยแบ่งคร่าวๆ ได้ดังนี้


  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก จากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เช่น คงที่ 2 ปีแรก ปีที่ 1 = 3% ปีที่ 2 = 4% หลังจากนั้น คิดแบบลอยตัว คือ MRR-1.5%
  • อัตราดอกเบี้ยแบบอิงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยพิเศษในระยะสั้น จากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เช่น ปีที่ 1 = MRR-5% ปีที่ 2 = MRR-3% หลังจากนั้นคืออัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว MRR-1.5%

3. หาสินเชื่อประเภทที่เหมาะกับตัวเอง

เนื่องจากว่าในปัจจุบันธนาคารมีสินเชื่อหลากหลายประเภท แยกตามกลุ่มลูกค้าและอาชีพหรือความต้องการ เช่น สินเชื่อสำหรับโครงการจัดสรรที่ธนาคารให้การสนับสนุน ที่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ธนาคารให้การสนับสนุน ส่วนท่านไหนที่อยากจะรีไฟแนนซ์ อันนี้ก็ทำได้ เพื่อเป็นการไถ่ถอนหลักทรัพย์จำนองจากสถาบันการเงินอื่นให้ได้รับดอกเบี้ยต่ำในสถาบันการเงินแห่งใหม่ด้วยเงื่อนไขพิเศษ นอกจากนี้สำหรับผู้ที่ประกอบอาชีพแพทย์ ทันตแพทย์ ผู้พิพากษา อัยการ หรือนักบิน ก็สามารถขอกู้ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษด้วยสินเชื่อบ้านสำหรับกลุ่มวิชาชีพเฉพาะ

นอกจากนี้ ทางธนาคารก็ยังมีบริการต่างๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น การต่อเติมบ้านเพิ่มเติมหรือต้องการซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ ของตกแต่งบ้านต่างๆ ก็สามารถขอกู้สินเชื่อเพิ่มเติมได้ (สินเชื่อบัวหลวงพูนผล) หรือแม้แต่ใช้สินเชื่อประเภทเบิกเกินบัญชีเพื่อใช้จ่ายส่วนตัว (สินเชื่อบัวหลวงสานฝัน) โดยใช้ที่อยู่อาศัยจำนองเป็นหลักประกัน

4. ผ่อนบ้านอย่างมีชั้นเชิง

ใครๆ ก็อยากจะผ่อนบ้านหมดไวๆ ใครๆ ก็อยากจะประหยัดดอกเบี้ยบ้านให้ได้เยอะๆ แต่เราจะมีวิธีไหนบ้าง

ขั้นแรกก็คือ จ่ายเงินต่อเดือนเพิ่ม เนื่องจากว่าการคิดดอกเบี้ยบ้านนั้นเป็นแบบลดต้น-ลดดอก ซึ่งถ้าเราจ่ายเงินต้นเยอะเท่าไหร่ ดอกเบี้ยก็จะลดลงไปมากเท่านั้น ที่สำคัญ ระยะเวลาในการผ่อนก็จะลดลงเร็วขึ้นไปด้วย เชื่อไหมครับว่าเพียงแค่เราจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น 10% ที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน เราก็จะผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นอีกประมาณ 7 ปี แต่ถ้าจ่ายค่าผ่อนเพิ่มอีก 20% ก็จะผ่อนหมดเร็วขึ้นถึง 11 ปี

ขั้นตอนถัดมาก็คือ การทำรีไฟแนนซ์บ้าน (การนำบ้านที่เสียอัตราดอกเบี้ยแพง มาขอกู้ใหม่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกลง) ซึ่งจะช่วยให้เรามีโอกาสได้ผ่อนดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่ก็ต้องตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารด้วยว่าเงื่อนไขเป็นอย่างไร และจังหวะที่เราได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ถ้าเรามีเงินก้อน ก็ควรที่จะโปะเงินก้อนลงไปในช่วงนี้ ก็จะช่วยลดระยะเวลาการผ่อนบ้านให้หมดเร็วขึ้นไปอีก แต่อย่าลืมเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะตามมาด้วย เพราะบางครั้งจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่นเดียวกับตอนที่เราทำสัญญากู้สินเชื่อครั้งแรก ต้องลองเปรียบเทียบความคุ้มค่าดูอีกที จากที่อธิบายมาในเรื่องการกู้บ้าน หลายๆ ท่านคงจะคิดว่ามีรายละเอียดที่เราต้องศึกษาและดูเป็นเรื่องไกลตัว แต่ที่จริงแล้ว เรื่องการขอสินเชื่อบ้านนั้นเป็นเรื่องง่าย และถ้าเรามีข้อมูลที่เพียงพอ เราก็จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในเรื่องดอกเบี้ยได้ด้วย และข้อดีอีกข้อหนึ่งที่ลืมไม่ได้คือ เราสามารถนำดอกเบี้ยบ้านนั้นไปลดหย่อนภาษีได้ถึง 1 แสนบาทเลยทีเดียว

ภาษีนั้นเป็นรายจ่ายที่มีแนวโน้มว่าจะเพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งหากส่วนนี้เรามีการวางแผนดีๆ ก็จะทำให้เรามีเงินเพิ่มมากขึ้น หรือที่เราได้ยินกันบ่อยๆ ว่าเปลี่ยนภาษีมาเป็นเงินออมนั่นเอง แต่เราทราบไหมว่า นอกจากการลดหย่อนด้วยดอกเบี้ยบ้านแล้ว เราก็ยังมีทางอื่นอีกที่จะช่วยให้เราลดหย่อนภาษี พร้อมกับสร้างความมั่นคง และมั่งคั่งไปด้วยได้ครับ ซึ่งจะอยู่ในหัวข้อถัดๆ ไป

วางแผนป้องกันความเสี่ยง แบบมีเงินเหลือใช้

หลังจากซื้อบ้านเป็นที่เรียบร้อย คนส่วนใหญ่มักจะลืมเรื่องของ “ความเสี่ยง” ที่จะเกิดขึ้นกับตนเอง ซึ่งจริงๆ แล้ว ตามหลักของการบริหารการเงิน ส่วนบุคคล สิ่งแรกที่ต้องคำนึงถึงก็คือ “เรื่องการจัดการความเสี่ยง” เพราะว่าถ้าเราจัดการกับความเสี่ยงได้ไม่ดี ก็จะทำให้เราต้องเอาเงินเก็บมาใช้จนหมด หรืออาจจะทำให้บ้านที่อุตส่าห์ผ่อนมาแทบตาย สุดท้ายก็อาจจะกลายเป็นก้อนหนี้สินไป ซึ่งแน่นอนว่าจะลำบากครอบครัวเราแน่นอน ซึ่งมีวิธีง่ายๆ อยู่ไม่กี่วิธี เช่น ควรที่จะเตรียมเงินฉุกเฉินไว้ให้พอ แต่แน่นอนว่าเงินฉุกเฉินที่เราเตรียมไว้นั้น มักจะน้อยกว่าเงินที่จะต้องผ่อนบ้านต่อไปจนหมดภาระ ก็อาจจะทำให้คนที่อยู่ข้างหลังเราต้องลำบากไม่น้อย

อีกวิธีที่เป็นวิธีที่ดีกว่าคือ การโอนความเสี่ยง หรือที่เราเรียกว่าการซื้อประกันนั่นเอง หลายๆ ท่านอาจจะคิดว่าเป็นการจ่ายเงินไปโดยไม่ได้อะไรคืนมา แต่ประกันบางประเภท เช่น ประกันชีวิตสะสมทรัพย์เกนเฟิสต์ ที่นอกจากจะให้ความคุ้มครองชีวิต ก็จะมีเงินคืนให้เหมือนกับการสะสมเงินไว้เพื่ออนาคต แล้วก็ยังได้สิทธิลดหย่อนภาษีตามที่กฎหมายกำหนด เรียกได้ว่ามั่นคงแบบ 3 in 1

วางแผนยามเกษียณ ด้วยกองทุน RMF

นอกจากที่เราจะวางแผนผ่อนจ่ายบ้านได้ดี และสร้างความปลอดภัยในปัจจุบันแล้ว เราเองก็ควรที่จะสะสมความมั่งคั่ง มั่นคงในอนาคตไว้ด้วย โดยสั้นๆ ง่ายๆ สบายๆ คือ ลงทุนกับกองทุนอย่าง กองทุนเปิดบัวหลวง RMF ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งนอกจากจะได้เงินเก็บออมไว้ใช้ยามเกษียณแล้ว ยังช่วยลดรายจ่ายจากภาษีได้อีก เพราะว่า RMF ที่เราซื้อไปนั้น สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้สูงสุดตามที่กฎหมายกำหนด เรียกได้ว่า “เกษียณรวยแบบไม่บันยะบันยัง” กันเลยทีเดียว ดังนั้น หากเราต้องการสร้างความมั่นคงในชีวิต เราต้อง “ผ่อนบ้านให้ประหยัด พยายามตัดภาษี เตรียมตัวมีเงินเกษียณ ป้องกันความเสี่ยงให้เต็มที่”



เครื่องมือช่วยเหลือ

ธนาคารพร้อมให้คำปรึกษาและดูแลคุณ
ในทุกธุรกรรมทางการเงิน

เครื่องมือช่วยเหลือ

ธนาคารพร้อมให้คำปรึกษาและดูแลคุณในทุกธุรกรรมทางการเงิน